杭州一季度卖地有多猛：595亿元居全国第一，地王"三连跳"直追京沪

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2025年一季度，杭州土拍市场以595.1亿元的宅地出让金规模高居全国首位，同比涨幅达149%，超2024全年的一半。

核心区优质地块上演激烈角逐，平均溢价率43.2%领跑重点城市，蒋村低密宅地更以115.4%的溢价率刷新全国热度标杆，并夺得杭州单价新“地王”（楼面价突破8.8万元/㎡）。房企争相布局核心资产，滨江、绿城两大本土巨头包揽超五成权益金额，国央企亦强势入场。

地价跳涨带动房价预期飙升，蒋村、滨江等板块未来新房售价或将突破12万元/㎡，杭州楼市价格体系正经历颠覆性重构。

注：本文杭州土拍数据统计范围为杭州市本级，未包括一季度桐庐县成交的1宗宅地，如加上该宗宅地，一季度杭州全市范围内成交33宗涉宅用地，成交总金额约596.2亿元，平均溢价率43.3%。

整体市场：一季度宅地出让金规模已达2024全年的51%，排名全国第一

2025年一季度，杭州市区共计出让32宗宅地，成交总建面超200万㎡，同比增长77.6%，成交金额高达595.1亿元，同比增长149.0%；成交楼面均价为28153元/㎡，平均溢价率43.2%。土地出让金、楼面均价、溢价率均创2023年以来季度新高。

横向对比来看，一季度杭州土拍表现领跑全国。土地出让金超越北京、上海，高居全国首位；成交规划总建面位居全国第二。

供地节奏：政府推地节奏显著加快，累计完成10批次供地，季末冲刺放量吸金规模翘尾

2025年一季度杭州供地显著提速，并通过高频多批供地模式稳定市场预期，累计完成10批次32宗地块的出让。

从季内走势来看，呈现“前稳后增、月末集中”特征。1月共出让8宗地块，吸金近150亿元；2月春节后供地显著放量，共14宗、88.7万㎡，揽金近180亿元；3月多宗核心优质地块集中出让，宅地出让金高达266.2亿元，单价地王频繁被刷新，土拍热度创历史新高。

供地结构：核心四区供地面积占比超60%，供应聚焦优质改善板块

一季度，杭州涉宅用地供应重点向核心区倾斜，核心四区共计成功出让17宗宅地，出让金占比接近75%，成交规划总建面占比超60%；近郊城区金额占比不足25%，远郊城区仅2宗宅地出让。

从板块分布来看，供地极度聚焦于改善板块，有地块成交的22个板块中，地价35000元/㎡以上的板块有9个，占比超40%。出让金TOP5的板块分别为：望江、城东新城、大关、滨江区政府、江湾新城。从地块楼面价分布来看，32宗地块中有12宗地价超35000元/㎡，占比37.5%。

土拍热度：市场热度高企，核心区稀缺地块竞争白热化

一季度，杭州土拍竞争激烈，平均溢价率高达43.2%创历史新高，在重点城市中仅次于深圳（70.37%），热度领跑全国。

但高热之下不改分化格局。核心四区及萧山区平均溢价率都在45%以上，蒋村、大关、滨江区政府土拍热度领跑，溢价率都在70%以上，尤其是蒋村低密宅地经过102轮竞价，溢价率高达115.4%，并拿下杭州单价地王。由此可见，房企对核心区稀缺资产的争夺。

钱塘区、余杭区和临平区等二圈层区域溢价率在20%-40%之间，个别板块如东湖凭借稀缺低密属性溢价率达65.11%；三圈层区域宅地供应依旧低迷，且基本底价成交。

价格体系：核心板块地价普涨，新房价格体系正在加速重构

一季度杭州最高楼面价完成三连跳，从1月的64838元/㎡，到3月25日的77409元/㎡（滨江水电新村地块剔除幼儿园建面后的地价），再涨至88029元/㎡，较2024年的单价地王-绿城玉澜月华轩的50717元/㎡的地价上涨了73.6%，直接登顶杭州新“地王”，且该地价是仅次于京沪的第三高地价。

多个板块楼面价也被频频刷新。从已供应地块版图看，蒋村、滨江区政府、西兴、大关、城东新城、萧山区政府、钱江世纪城等板块均诞生了新的单价“地王”，甚至出现面粉贵于面包的现象。

最典型的城东新城安琪儿区块短短半年时间，地价从限价时期的36000元/㎡到不限价后的40500元/㎡、47500元/㎡、50683万元/㎡，累计涨幅达到40%；而板块前期新房限价仅46500元/㎡。

地价大幅提升下，杭州的新房价格体系正加速重构。蒋村低密房价或突破14万元/㎡，滨江区政府、望江房价或超12万元/㎡；大关房价或超9万元/㎡，城东新城最新地王预计售价在75000-80000元/㎡之间，较前期46500元/㎡的房价上涨超25000元/㎡。

表：2025年一季度典型板块最高楼面价及预计售价

备注：滨江水电新村地块77409元/㎡的楼面价为剔除幼儿园部分的地价水平

房企拿地格局：强者恒强，滨江、绿城权益拿地金额占比超50%，国央企积极争夺核心地块

2025年一季度，杭州拿地市场维持本土房企占70%、外来房企占30%的稳定格局。从企业性质来看，民企权益拿地金额占比41.6%，国央企占比31.6%，混合所有制企业占比22.2%，民企参拍活跃度依旧较高。

限价放开以来（2024Q4开始），外来国央企参与度显著提高，权益拿地金额占比在30%左右。一季度，国央企积极争夺核心地块，如中海以超80亿元的总价拿下望江TOD宅地；建发斩获蒋村地王地块，华润置地则分别竞得城东新城和云城板块地王项目。拥有国资背景的金地也溢价31%竞得临平老城区小体量宅地，这是金地在2020年4月竞得萧山区戴村宅地后时隔5年再次在杭公开拿地。后续，国央企积极拿地的趋势预计将延续，从4月1日土拍中金茂、越秀时隔多年再次拿地可见一斑。

从房企排名来看，滨江集团、绿城中国两大本土大佬凭借区域深耕优势和资金安全性强势拿地，合计权益金额高达314.2亿元，占比52.8%。

热点地块：蒋村低密宅地包揽单价地王和溢价率TOP1，望江TOD地块问鼎一季度总价之最

一季度土拍市场热点地块不断。

建发房产以34.3亿元竞得蒋村文新单元低密宅地，楼面价飙至88029元/㎡，溢价率高达115.39%，包揽杭州单价地王及溢价率双料冠军。

中海地产豪掷80.8亿元拿下望江TOD地块，刷新季度总价榜首。

本土巨头滨江集团表现抢眼，包揽西兴、湖墅等多宗核心地块，其中西兴单元地块楼面价72915元/㎡，溢价率近70%，稳居区域价格标杆。

结语：

2025年一季度杭州土拍市场以“量价齐升、地王频现”的强势表现奠定全年基调，核心区地价跳涨与房企抢地热情相互助推，形成房价预期重构的连锁反应。

展望二季度，土地市场或延续高热，核心区优质地块仍将受房企争夺。本土龙头与国央企仍是主力，但房企资金压力分化加剧。政策调控隐现，若地价过快上涨或触发限制工具；远郊流拍风险上升，政府或调整供地策略。

地价房价联动推升城市能级，但需警惕高价地项目去化风险及市场波动。二季度土拍将成杭州楼市风向标，理性拿地与政策精准调控是关键。

附录：2025年一季度杭州市本级范围涉宅用地出让一览表